Мероприятия по оценке реконструкции стен

Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов

4.1Для общей оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:

4.1.1. Выбираются объекты — эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться, принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

4.1.2. Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

4.1.3. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а так же затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.

4.2. Условный (оценочный) экономический эффект — Э_у определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Ц_ж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции — Д_р или нового строительства жилого дома — Д_н рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья х)

х) При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства.

А. Расчет прибыли при реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

Ц_ж — рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;

∆N — прирост площади в результате реконструкции;

К_р — капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (2) приобретает вид:

N_p — общая площадь квартир до реконструкции дома;

З_в — затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой хх) , а также решением социальных проблем.

хх) В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы — дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение производится по формуле:

З_в = (К_н + ) N_pμ/N_н (4)

К_н — капитальные вложения в новое строительство;

— капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;

μ — коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

N_н — общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение — З_от. Они определяются конкретным расчетом.

Б. Расчет прибыли при новом строительстве.

Для нового строительства на месте сносимых домов расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:

N_н — общая площадь квартир во вновь построенном доме;

К_н — капитальные вложения в новое строительство;

К_с — затраты на снос старого дома.

К_г — капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:

В. Учет цены земли.

Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе в престижных районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в зависимости от цены земли — Ц_з.

В расчете на 1 кв. м общей площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:

N_з — фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.

З_в = (+ K_н + K_г)N_pμ/N_н, (8)

— цена земли под застройку нового дома в новом районе;

— площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.

Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная формула примет вид:

Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта Э_у>0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.

Исследование производственной среды и технического состояния строительных конструкций является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с созданием в зданиях нормальных условий труда и жизнедеятельности людей и обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Объем проводимых обследований зданий и сооружений увеличивается с каждым годом, что является следствием ряда факторов: физического и морального их износа, перевооружения и реконструкции производственных зданий промышленных предприятий, реконструкции малоэтажной старой застройки, изменения форм собственности и резкого повышения цен на недвижимость, земельные участки и др. Особенно важно проведение обследований после разного рода техногенных и природных воздействий (пожары, землетрясения и т.п.), при реконструкции старых зданий и сооружений, что часто связано с изменением действующих нагрузок, изменением конструктивных схем и необходимостью учета современных норм проектирования зданий.

В зависимости от поставленных задач натурные обследования зданий охватывают следующие этапы:

А. Предварительное обследование;

Б. Детальное инструментальное обследование;

В. Определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях;

Г. Обобщение результатов обследований.

Детальное инструментальное обследование включает комплекс работ, связанных с выявлением:

а) факторов, формирующих производственную среду (микроклимат) помещений и их количественные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;

б) технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели; пригодности их к дальнейшей эксплуатации и их соответствия современным нормативным требованиям.

Характер и объем натурных обследований определяются конкретными задачами, поставленными заказчиком работы перед исполнителями

В зависимости от имеющихся дефектов и повреждений техническое состояние конструкции может быть классифицировано по 4 категориям согласно общим признакам, приведенным в табл. 2.1 и табл. II-1 — II-3 прил. II.

Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании зданий

Категория состояния конструкции

Общие признаки, характеризующие состояние конструкции

Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует

Незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, выбоины, волосяные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций

Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций

IV — предаварийное или аварийное

Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов

Источник

Техническое обследование и реконструкция зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений — основная оставляющая системы безопасности, представляющая собой комплекс из исследований, расчётов и выводов, являющихся основанием для принятия компетентных решений по дальнейшей эксплуатации, строительству и пр.

Обследование зданий и сооружений проводится:
— в соответствии с планом (запланировано);
— после аварий и стихийных бедствий;
— перед реконструкцией, капитальным ремонтом, техническим перевооружением и пр.;
— для оценки состояния объекта перед покупкой;
— и пр.

Результаты выполненного обследования представляются в отчете, который является документом, на основании которого принимаются решения о возможности дальнейшей эксплуатации объекта, или работам по реконструкции, ремонте, техническом перевооружении, и пр.

Техническое обследование зданий и сооружений выполняется с использованием методов наружного осмотра, неразрушающего контроля, разрушающего контроля, фотофиксации дефектов, а также лабораторных исследований.

К выполнению обследования привлекаются исполнители, которые имеют профильное образование, а также аттестацию в качестве эксперта.

Кроме того, организация, осуществляющая деятельность по обследованию, должна иметь допуски СРО на данный вид деятельности.

Выполнение технического обследования зданий и сооружений позволяет минимизировать эксплуатационные риски, устанавливая фактическое состояние исследуемого объекта.

Для принятия коммерчески и технически обоснованного решения о реконструкции, перепланировке, сносе, ремонте, продаже зданий или сооружений и т.п. необходимо, чтобы их обследовали специалисты и дали свое письменное мотивированное заключение о целесообразности тех или иных действий по дальнейшей эксплуатации, ремонту и пр.

Что входит в состав обследование зданий и сооружений

В ходе обследования объекта, эксперты проводят подробную и всестороннюю оценку его технического состояния.

При этом, в случае необходимости, собирается вся необходимая информация о состоянии инженерных коммуникаций (водопровода, отопительной системы, системы электроснабжения, канализации), их износе, эффективности работы, возможной потребности восстановления работоспособности.

В процессе выполнения обследования, эксперты определяют надежность конструкции здания или сооружения в целом, а также его отдельных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, покрытий, лестничных маршей, кровли и т.д.

При выявлении конструктивных дефектов обязательно будут установлены их масштабы, найдены причины возникновения, просчитаны возможные последствия и предложены меры по недопущению развития этих последствий.

В случаях, когда обследование выполняется по причине невыполнения подрядчиком требования проектной документации, эксперты, опираясь на технические критерии и нормативную документацию, определят вероятность снижения прочностных характеристик обследуемого объекта.

В случае возникновения аварий при эксплуатации инженерных сетей, пожаров, бедствий природного или техногенного характера, эксперты оценят техническое состояние зданий или сооружений, установят возможность дальнейшей их эксплуатации, а также определят общий состав восстановительного ремонта.

При обследовании объектов, не завершенных строительством, их техническое состояние оценивается на предмет принятия обоснованного решения о целесообразности дальнейшего строительства.
Зафиксированные, при проведении обследования, признаки аварийности объектов или некоторых их элементов, влекут за собой необходимость разработки технических мероприятий по предотвращению дальнейшего разрушения той или иной конструкции, детали, и пр.
При выявлении кренов и дефектов, характерных для негативного воздействия грунтов-основания, требуется проведение инженерно-геологических исследований.

Перечень технических мероприятий по обследованию выполняются в соответствии с требованиями нормативной строительной документацией. Однако, цели, а также детали обследования определяются заказчиком.

В результате проведенного обследования заказчику представляется отчет

После выполнения работ по обследованию объекта, эксперты разрабатывают и передают заказчику технический отчет о его состоянии. Отчет является официальный документом, который входит в состав проектной документации. На основании данного отчета проектировщики принимают технические решения при разработке проектной документации по реконструкции объекта, техническом перевооружении, и пр. В отчете дается объективная оценка состояния объекта на период обследования. Содержание и состав отчета, а также срок его действия регламентированы нормативными документами.

В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:
1. Описание конструктивных элементов обследуемого объекта с его техническими характеристиками и выводами по итогам обследования;
2. Описание выявленных в процессе обследования нарушений и дефектов с привязкой к объекту и фотографиями дефектов;
3. Поверочные расчеты строительных конструкций, протоколы испытаний материалов;
4. Выводы по результатам обследования;
5. Перечень рекомендаций по проведению мероприятий для исправления дефектов;
6. Список нормативных документов.

В результате проведенного обследования, заказчик получает полное и объективное представление о состоянии всех конструкций и, при необходимости, коммуникаций здания. Получает исчерпывающие сведения о его работоспособности, износостойкости, скрытых дефектах, и возможных перспективах здания по его эксплуатации, реконструкции, продажи, аренды и пр.

Обследование зданий как часть безопасности эксплуатации

Чаще всего, обследование проводится как регулярное мероприятие, в некоторых случаях – как результат аварий или стихийных бедствий.

Эксперты являются квалифицированными специалистами в области проведения обследования зданий и сооружений различного назначения.
Штат специалистов должен быть способен в оптимальные сроки провести необходимые исследования и разработать объективный отчет.
Быстрая профессиональная работа экспертов позволяет точно и во всех деталях установить фактическое состояние объекта, отразив данные в виде цифр, чертежей, фотографий, графиков и аналитических выводов.
Техническое обследование, выполненное специалистами — это гарантия того, что здание, сооружение или конструкция соответствует всем строительным нормам.

Авторы: редакционная статья ТехСтройЭкспертизы.

Источник