Фундамент может быть признан объектом недвижимости

Недвижимость, или нет? Только суд решит

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

Концепция разделения вещей на движимые и недвижимые применялась еще во времена классического Римского гражданского права (III век до н. э. — III век н. э.). На современном этапе нередко признается, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость – основа национального богатства страны. Объекты недвижимости не только важнейший товар, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход.

Казалось бы, за исчисляемую тысячелететиями историю развития данного правового института все основные его элементы должны быть уже досконально проработаны. Но современная правоприменительная практика показывает, что это далеко не так. Как это ни странно звучит, но даже вопрос о том, является ли конкретный объект недвижимостью или нет, может вызвать затруднения у специалистов. Шансы успешного судебного оспаривания экспертных заключений по таким вопросам достаточно велики, но и сама судебная практика также противоречива.

Нормативную основу для разграничения объектов гражданских прав на движимые и недвижимые в России устанавливает ст. 130 ГК РФ. За прошедшие 25 лет с момента вступления в силу части первой ГК РФ в эту статью неоднократно вносились уточнения и дополнения (одно из последних было внесено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ). Вместе с тем, можно также и признать, что за прошедший период кардинальных изменений в установленных этой статьей принципах разграничения движимых и недвижимых вещей не произошло.

Напомним, что согласно данной статье:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Вроде бы все достаточно понятно и четко изложено.

Хорошо, тогда проверьте себя, и попробуйте на основе изложенных правил дать однозначный ответ, являются ли движимыми или недвижимыми вещами такие объекты как: автомобильные дороги и железнодорожные пути, автостоянки и открытые складские площадки, торговые павильоны и ангары, трубопроводы, опоры освещения, сооружения связи (например, базовые станции сотовой связи), капитальные и некапитальные ограждения земельных участков, спортивные поля стадионов, и, даже, объекты размещения различных отходов.

На бытовом уровне с проблемой отнесения конкретного объекта к движимому или недвижимому имуществу могут столкнуться собственники гаражей, дачных домиков и некоторых иных хозяйственных построек (например, сараев, хозблоков, теплиц и т.п.)
Согласитесь, ответ на поставленный вопрос оказался не таким легким, как казалось вначале?

Но и на этом проблема не заканчивается.

Как показывают материалы современной правоприменительной практики, даже владельцы упоминаемых в ст. 130 ГК РФ зданий, строений и сооружений, конструктивно «прочно связанных с землей» и поставленных на государственный учет именно как объекты недвижимости, все равно рискуют получить судебное решение, по которому их объект будет признан движимым имуществом.

Дело в том, что современная правоприменительная практика не признает какой-либо из упоминаемых в ст. 130 ГК РФ признаков в качестве определяющего и первостепенного при отнесении объекта к недвижимости.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011).

Как было отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п.1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Собственные позиции о том, что следует, а что не следует признавать недвижимостью, также содержат ведомственные ненормативные разъяснения Минэкономразвития России (например, Письмо от 21 марта 2019 г. № Д23и-8958), Росреестра (письмо от 23 апреля 2014 г. № 14-исх/04566-ГЕ/14), ФНС России (письмо от 30 июля 2019 г. № БС-4-21/14997). Однако следует помнить, что возможность отнесения объекта к сооружениям для целей бухгалтерского, статистического или иного учета не может рассматриваться как основание для признания данного объекта недвижимым имуществом как объекта гражданских прав (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 марта 2007 г. по делу № А13-3729/2006-29).

На современном этапе достаточно распространенным является мнение, что главным признаком недвижимости являются именно такие конструктивные решения объекта строительства, которые подтверждают наличие его прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. Однако не все объекты прочно связанные с землей могут считаться недвижимым имуществом (определение ВАС РФ от 24 июня 2013 г. № ВАС-1160/13 по делу № А76-1598/2012).

Нет в действующем законодательстве и прямых указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 августа 2006 г. № А19-1967/06-7-Ф02-3981/06-С2 по делу № А19-1967/06-7/).
Само по себе возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как достаточное доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений. Установка же временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости. Не является недвижимостью и установленный на фундамент объект, внутреннее пространство которого образовано из быстровозводимых, сборно-разборных конструкций, которые возможно переместить с последующим использованием в соответствии с их целевым назначением (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. по делу № А12-7472/2009).

Наличие подведенных коммуникацией само по себе также не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (постановление ФАС УО от 8 июня 2007 г. № Ф09-4441/07-С6 по делу № А60-865/2007)
Следует также обратить внимание, что критерий «прочности связи объекта с землей» имеет определенную степень относительности. Этот критерий предполагает именно трудность, а не полную невозможность перемещения объекта недвижимости. К примеру, как отмечалось в некоторых судебных решениях по данному поводу, «известно, что в XX веке в городе Москве нередко производилось перемещение многоэтажных зданий (например, передвижка в 1937 г. дома на ул. Серафимовича); дом снимался с фундамента, ставился на катки и по уложенным рельсам со шпалами перемещался на расстояние до нескольких сотен метров на новый заранее подготовленный фундамент» (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2013 г. по делу № А40-53007/12). Конечно же, после такого перемещения здания не утрачивали своего статуса недвижимости.

Таким образом, неразрывная связь с землей или невозможность перемещения не являются единственными и достаточными признаками недвижимого имущества. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2018 г. № Ф06-36102/2018 по делу № А57-24658/2017) Соответственно, для признания недвижимым имущества необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12 по делу № А57-6778/2011). Исключение из этого правила составляют только случаи признание права собственности на самовольные постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Государственная регистрация права на вещь по общему правилу не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Наличие или отсутствие государственной регистрации права, наличие или отсутствие разрешения на строительство сами по себе не предопределяют признание спорного объекта недвижимым (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2017 г. № 02АП-928/2017 по делу № А82-9079/2016).

Еще одним из признаков объекта недвижимости является наличие у объекта самостоятельного назначения, отличного от назначения и возможных целей использования земельного участка, на котором располагается объект (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу №А42-4761/2011). Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не признаются (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015). Высшие судебные инстанции Российской Федерации также придерживаются позиции, что объекты выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. (Определение ВАС РФ от 24 марта2014 г. № ВАС-1147/13 по делу № А76-4713/2012, Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 306-КГ15-6732 по делу № А65-27590/2013)

О современной практике признания недвижимостью конкретных видов объектов пользователи системы ГАРАНТ могут прочитать в подключенном в систему авторском материале «Особенности признания недвижимостью объектов строительства«. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Таким образом, поскольку понятие «недвижимое имущество» является правовой категорией, при отнесении строения к объектам недвижимости судом используются, в первую очередь, правовые, а не технические категории. Признание объекта недвижимостью фактически является оценочной категорией.

Как отмечается в Письме Минэкономразвития России от 29 июля 2019 г. № Д23и-25714 действующее российское законодательство не наделяет какие-либо органы власти или организации полномочиями по разграничению движимых и недвижимых вещей.

Соответственно, в современных условиях только суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может сделать вывод, отвечает ли конкретный объект признакам объекта недвижимости или нет (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 апреля 2019 г. № Ф10-1152/2019 по делу № А09-4478/2018). Представленные суду экспертные заключения также не будут иметь предопределяющего значения, поскольку считается, что вопрос об отнесении вещи к объектам движимого или недвижимого имущества, требует специальных познаний в области не строительства, а юриспруденции, каковыми обладает сам суд (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2012 г. № 09АП-30432/2011-ГК по делу № А40-131251/10).

Источник

Является ли фундамент объектом недвижимости

Критерии, по которым суды оценивают, является объект движимым имуществом или относится к недвижимости

Например, ФАС Поволжского округа рассмотрел в качестве спорного объекта мини-павильон. В соответствии с техническим описанием конструктивных элементов данный павильон расположен на столбчатом из монолитного бетона фундаменте, имеет стены из гипсокартона и облицован сайдингом снаружи. Межкаркасное пространство павильона заполнено эффективным утеплителем, крыша — из оцинкованного железа, окна — металлопластиковые пакеты. При этом павильон подключен к канализационным, водопроводным и электрическим городским сетям. В результате суд установил: спорный объект по своим физическим характеристикам не является недвижимостью (Постановление от 14.02.2012 N А12-20796/2010).

Является объект движимым имуществом или относится к недвижимости

Таким образом, исходя из совокупности технических критериев (наличие фундамента, его «привязка» к земле, подведение к объекту стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным), суд может признать спорный объект недвижимостью. Например, такое решение вынес ФАС Уральского округа в постановлении от 15.01.08 № Ф09-4441/07-С6 в отношении здания поста охраны.

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики.

Является ли фундамент объектом недвижимости

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

Конференция ЮрКлуба

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как выгодная трактовка термина «недвижимость» позволит сэкономить налог на имущество

Но не всегда суд может согласиться принять решение, признавая доказательства недостаточными. Дело может быть отправлено на пересмотр с целью проведения экспертизы и установления характера объекта (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.11.11 №А41-23419/10, от 23.01.12 №А40-16616/11-157-141, от 11.01.12 №А40-90186/10-1-570).

Критерии разграничения временного (мобильного) сооружения от объекта недвижимости

На федеральном уровне в настоящее время отсутствует определение понятий +временный объект=, +временная постройка=. Такое определение существует только на уровне муниципального образования. Временные сооружения — объекты городской среды, которые не могут быть классифицированы как объекты недвижимости и в отношении которых градостроительная деятельность на территории г. Новосибирска регулируется правовыми актами мэрии (см. п. 2.1. решения городского совета от 09 апреля 2003 г. = 241 +О положении о застройке города Новосибирска=).

Полезная информация

В другом деле Департамент имущественных отношений администрации города обратился в суд с иском о признании самовольными постройками и сносе нескольких объектов: холодного склада, 10 емкостей ГСМ, автозаправки на 3 колонки. Иск обосновывался тем, что объекты были возведены без разрешения на строительство. При этом истец указывал на то, что площадь объектов значительно превышает 150 кв. м, холодный склад возведен на фундаменте, снабжен распашными воротами, обшит навесными «сэндвич-панелями», произведен монтаж крыши, залиты бетонные полы, следовательно, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим администрация считала спорные объекты недвижимым имуществом.

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС объект считают только после завершения работ по укладке фундамента. Чтобы провести регистрацию прав на незавершенку необходимо собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Дом — не обязательно недвижимость

Возведение объектов недвижимости возможно только на земельном участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, при условии получения на это соответствующего разрешения, а также соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. К объектам капитального строительства согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Источник