Фундамент это сколько процентов готовности

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

• незавершенный объект,
• объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства.

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

• здание,
• строение,
• сооружение,
• объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

Незавершенный объект — недвижимое имущество.

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

• земельные участки,
• участки недр,
• объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Степень готовности объекта незавершенного строительства.

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект имеет 2 ограничения.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.

Обратите внимание.

Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.

С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.

Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.

Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.

Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.

Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.

Источник

Как определить степень готовности жилого дома

При оформлении объекта незавершенного строительства (жилого дома) необходимо указывать процент готовности. Данная характеристика является одним из основных параметров.

Как правило, объекты незавершенного строительства оформляют с целью подведения коммуникаций, либо совершения сделки.

Существует два способа определения процента готовности.

Первый. Берем смету на строительство, смотрим окончательную стоимость (100%), смотрим сколько денег уже потрачено(65%). Методом несложных вычислений определяем процент готовности (65%). Данный метод прост, но довольно редко у заказчика есть смета, а тем более отчет по затраченным средствам.

Второй. В требованиях к подготовке технического плана есть формула по вычислению процента готовности. Для этого нужно знать удельный вес каждого элемента. Данный удельный вес можно найти в сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Например, для трехэтажного кирпичного дома фундамент составляет 5%, стены -23%, крыша — 5% и т.д. Проводя обследование недостроенного дома вычисляем процент готовности. Фундамент есть (5%), стены есть (плюс 23%), крыша сделана наполовину (плюс 2.5%). Смысл надеюсь понятен.

Очень многие кадастровые инженеры не заморачиваются на обследовании объекта недвижимости и ставят значение примерно, которое хочет заказчик. Такой подход некорректен, может привести к печальным последствиям. В случае проверки качества работы кадастрового инженера (может привести к отзыву лицензии).

Также встречаются случаи, когда на кадастровый учет ставится жилой дом, хотя он еще не достроен. Стены, окна, двери, крыша есть, но отделки, перегородок нет. Такие действия попадают под внесение заведомо ложных сведений в технический план, за что предусмотрена ответственность.

Также бывают случаи, когда сколоченный на скорую руку сарай ставят на кадастровый учет как жилой дом. Это делается для выкупа земельного участка (если он в аренде) по заниженной цене. Данные действия попадают под мошенничество.

Источник

Процент готовности объекта незавершенного строительства

Расчет коэффициента строительной готовности

Доля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателя

Степень выполнения работ,%

Коэффициент строительной готовности

Заполнение оконных и дверных проемов

Отопление и вентиляция

Водопровод и канализация

Таким образом, коэффициент готовности составит:

В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимается в размере 2600руб/м, что в расчете на 1мздания составит 520руб.

Тогда коэффициент готовности составит:

Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.

Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.

Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возделывания объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15мес.

Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% ( за период).

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты учитываются в размере 5%.

Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа недвижимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показателя рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.

Тогда стоимость объекта без учета износа составит:

890 руб/м*2000*0,395=730 100руб;

получение исходно-разрешительной документации

Объекты незавершенного строительства

Главная / Объекты капитального строительства / Объекты незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Стены и перегородки

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

• Фундаменты бутовые ленточные;
• стены кирпичные с наружной штукатуркой;
• перегородки дощатые оштукатуренные;
• перекрытия деревянные отепленные;
• кровля железная по деревянным стропилам,
• полы дощатые.
• Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

Степень готовности объекта для осуществления регистрации права собственности

Нормативно-правовыми актами не установлена минимально необходимая степень готовности объекта незавершенного строительства, необходимая для регистрации прав на него.

На практике, регистрируется права на незавершенные строительством объекты со степенью готовности и 1% — см. например, Постановление 11 ААС от 08.05.2015 № А55-27013/2014, Постановление АС ЦО от 02.04.2015 № А14-794/2014. При этом, на минимальную степень готовности объекта, позволяющего квалифицировать как недвижимое имущество, может указывать наличие фундамента.

: По общему правилу, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (например, договор аренды), на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. При этом, объект незавершенного строительства должен пройти кадастровый учет. Данные правила установлены в ч.2 ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Кроме того, для юр.лиц для предоставления в Росреестр также потребуется:

нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;

копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;

документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

В ряде случаев, органы Росреестра могут также затребовать и проектную документацию (см. Приказ Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113).

В соответствии с п.п.22 п.1 ст.333.33 НК РФ — за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, государственная пошлина уплачивается в размере: для физических лиц — 2000 рублей, для юридических лиц – 22 000 рублей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Приказ Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113

«Примерный перечень документов, представляемых при государственной регистрации
права на не завершенный строительством объект*

Подлинник и копия разрешения на строительство, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, либо Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзором), либо иным органом, который в соответствии с действовавшим законодательством был уполномочен на выдачу указанного документа.

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих факт отведения земельного участка для строительства объекта.

Документы, выданные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, содержащие описание объекта незавершенного строительства, в том числе информацию об общей площади застройки и степени готовности объекта в процентах.

Документ, подтверждающий факт отсутствия прав третьих лиц на созданный объект».

Объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

• 
• 
• 
• 
• 

Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом.

Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта незавершенного строительства.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

% Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Крыши Полы Проемы Отделочные работы Внутренние санитарно-технические и электрические устройства Прочие работы Итого

При постановки на кадастровый учет зданий жилого назначения (кроме МКД) степень готовности указывается в Техническом плане на основании Декларации об объекте недвижимости заполненной правообладателем земельного участка на котором расположен объект.

Источник